GRUNDBUCH UND HYPOTHEKENRECHT IN ENGLAND UND WALES[1]

Francis Wallace (Solictor), Uckfield

unter Mitarbeit von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök

Dieser Bericht stellt eine vereinfachende Zusammenfassung verschiedener Themen eines komplizierten Faches dar. Die Auskunft steht nicht unbedingt allein, und sollte nicht als einzige Quelle für ein bestimmtes Problem benutzt werden. Der Autor glaubt, dass der Inhalt genau ist, aber er kann keine Haftung für eventuelle Fehler oder Versäumnisse übernehmen.

 Das englische und deutsche Recht behandeln das Grundstücksrecht traditionell grundverschieden. Dies hat seine Ursachen in dem feudalen Rechtsverständnis und dem fallrechtlich geprägten common law. Das englische Grundstücksrecht beruht nach wie vor überwiegend auf dem common law. Wichtige gesetzliche Grundlagen wurden im Jahre 1925 geschaffen: Land Registry Act, Law of Property Act, Settled Land Act, Trustee Act, Administration of Estates Act, Land Charges Act. Vereinzelt finden sich auch Rechte in equity. 

Im englischen Recht gibt es kein Eigentum im Sinne von property an Grundstücken, sondern lediglich Herrschaftsrechte (estates). Seit William dem Eroberer gehört formal der Grund und Boden der Krone. Es konnte nur Nutzung an Land vergeben werden. Man unterscheidet heute zwei wesentliche Formen von Herrschaftsrechten an einem Grundstück: Zum einen estates von unbestimmter Dauer (freehold), zum anderen estates, die einem Zeitablauf unterliegen (leasehold). 

I. GEOGRAPHISCHE ANGABEN 

Großbritannien besteht aus verschiedenen Ländern: England, Wales, Schottland, Nordirland, Isle of Man und den Ärmelkanalinseln. Das Rechtssystem in England und Wales ist vereinigt. Diese Ausführungen gelten nur für dieses System. Die anderen Länder haben ihre eigenen Rechtssysteme. 

II. LEGAL OWNERSHIP oder BENEFICIAL OWNERSHIP

 Der Unterschied zwischen „legal ownership“ und „beneficial ownership“ ist wichtig.

 1.      legal ownership

 Hypothekengläubiger und Käufer werden sich nur für das legal ownership interessieren. Sie verhandeln nur mit dem legal owner (Eigentümer des Herrschaftsrechts).  Der legal owner (Eigentümer des Herrschaftsrechts) besitzt ein Grundstück aus rechtlicher Sicht. Nur der „legal owner“ erscheint als Eigentümer auf dem Titel.  Er unterzeichnet die Rechtsakte, zum Beispiel, den Kaufvertrag, die Übertragungsurkunde und die Hypothek.

2.      benefical owner

Der beneficial owner hat nur das Recht, einen Gegenstand (zum Beispiel ein Grundstück) zu benutzen oder die Nutzung zu genießen. Seine Rechte sind in einem declaration of trust oder trust instrument (einer Urkunde) enthalten. Wenn ein oder mehrere „beneficial owners“ hinter einem „legal owner“ stehen, dann ist der „legal owner“ ein Treuhänder für die beneficial owners.

- Beispiel: Eine Anwaltskanzlei hat acht Partner. Vier Partner einer Anwaltskanzlei halten den Titel an ihrem Kanzleigebäude für sich selbst (sie sind „legal owner“) und zugleich als Treuhänder für die anderen vier Partner[2] (sie sind „beneficial owner“). Die Bank handelt nur mit den vier Partnern, die den Titel halten („legal owner“), aber sie würde als Hintergrundauskunft nachfragen, wie viele Partner die Firma tatsächlich hat.

III. FREEHOLD, LEASEHOLD TITLES und LICENCE

1.)    FREEHOLD  :  beschreibt die stärkste Rechtsposition an ein einem Grundstück. Der Besitzer hat das uneingeschränkte Eigentumsrecht an das Grundstück,

 

2.)    LEASEHOLD :  beschreibt die Rechtsposition, bei der der Eigentümer das Grundstück oder Gebäude nur für eine bestimmte Zeit hält.

Beispiele:

 a) Büro im ersten Stockwerk eines Hochhauses:

Lease für 12 Jahre; Jahresmiete £25 000 (zirka DM 75 000), diese wird in vier Raten, jeweils am Quartalsende bezahlt.   

b)      Tenancy agreement (ein Synonym für lease) einer Privatwohnung. Dauer: sechs Monate; Miete: £750 pro Monat, am ersten Tag eines jeden Monats fäll

3.)    Licence ist kein Recht an einem Grundstück, sondern ein vertraglicher Anspruch auf die Nutzung einer Liegenschaft. Sie kann weder veräußert noch beliehen werden. Bei der (oft schwierigen) Unterscheidung zwischen lease und licence ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen.

IV. REGISTERED LAND und UNREGISTERED LAND

 Nicht alle Grundstücke in England und Wales sind bislang registriert worden. Die Pflicht zur Registrierung besteht landesweit seit 1989. Man findet also unregistrierte Grundflächen, aber zirka 80 Prozent der Fläche von England und Wales ist bisher registriert. Die Grundbucheintragung ist nunmehr bei jedem Neuerwerb zwingend.

 1.)    Unregistered land :

- Beispiel: Registrierung eines Vorkaufsrechtes : Unregistered Land

* Formular K1: application for registration of a land charge: Beauftrager Honeygrove Properties Ltd.: Grundstück in London: gegen den Eigentümer Herrn D.A. Hicks: Vorkaufsrecht, das heißt, Registrierung in Klasse C (iv) (Class C (iv) Land Charge 

*Formular K22, in dem die Honeygrove Properties Ltd. Die Bestätigung erhält, das ihr C (iv) am 9.2.99 registriert worden ist.  

2.)    Registered Land 

- Registered Land: Eintragungsklassen im Register:  

Rechte, Bedingungen und Hypotheken sind im Grundbuch notiert: hauptsächlich in dem Charges Register: sie sind in Klassen unterteilt: 

Grundstückbelastungen müssen im Register eingetragen werden, da man kann nur (noch) mit einem registrierten Grundstück handeln kann. Der Handel (Kauf, Verkauf, Hypothek et cetera) muss im Register eingetragen sein. Seit 1998 muss bei einem Grundstücksgeschäft zuerst die Eintragung erfolgen, wenn sie noch nicht existiert (vgl. Explanatory Leaflet N° 10). 

V. Rangverhältnis unter den eingetragenen Rechten 

Verschiedene Grundstückbelastungen haben immer Vorrang.  Sie betreffen das Grundstück dauerhaft.  

VI. Sind die eingetragene Rechte verkehrsfähig?  

Geldwerte Rechte sind normalerweise verkehrsfähig. Sie werden zwischen Banken regelmäßig verkauft und übertragen. Andere Rechte sind im allgemeinen verkehrsunfähig, das heißt, sie sind nicht ohne weiteres abtretbar und veränderbar. Sie können nur mit der Zustimmung der beiden betroffenen Parteien übertragen oder verändert werden. 

VII. LOCAL LAND CHARGES 

Nicht alle Rechte und Beschränkungen sind bei dem Land Registry oder Land Charges Registry registrierbar.  Es gibt auch örtliche (Grundstücks-) Beschränkungen, die bei den Stadtbehörden (für größere Städte) oder Kreisbehörden registriert sind.   

Dieses Register heißt das Local Land Charges Register.  Die Beschränkungen, die man am häufigsten dort findet, sind:

Was bedeutet “adoption”?: Man kann eine Straße zur Straße widmen. Hieraus folgt die öffentliche Straßenbau- und Erhaltungslast. 

Jeder Käufer oder Hypothekengläubiger sollte sich also bei den Ortsbehörden erkundigen und nicht nur bei der Land Registry oder Land Charges Registry, bevor er Geld in ein Grundstück investiert. Er sollte einen Local Land Charges Search verlangen.  

VIII. THE COMPANIES REGISTER

Es gibt wichtige Angelegenheiten, die englische Gesellschaften betreffen, die beim Companies Register eingeschrieben werden müssen.  Das Register befindet sich in Cardiff, und heißt Companies House.   

Für unser Thema sind folgende Angelegenheiten wichtig: 

IX. Bestehen verbraucherschützende Besonderheiten?

X. PROBLEME BEI GRENZÜBERSCHEITENDEN GRUNDSTÜCKSBELASTUNGEN 

1.) Gerichtsstand und anwendbares Recht 

2.) Kollisionsrecht

3.) Währung 

XI. EINIGE BEMERKUNGEN zum ”KODEX” 

Der  ”KODEX” 2001 ist eine Empfehlung der EU-Kommission zum Inhalt der vorvertraglichen Informationen, die Wohnhaushypothekenschuldner vor dem Vertrag erhalten sollen: 

XII. FIXED CHARGES UND FLOATING CHARGES 

Im englischen Rechtssystem gibt es eine wichtige Art Hypothek, die in vielen anderen Rechtssystemen nicht bekannt ist. Man nennt sie „floating charge“. 

Eine „normale” Hypothek lastet auf einem „bestimmten“ Gegenstand, am häufigsten auf einem Grundstück. Dies nennt man eine fixed charge. 

BESONDERHEITEN EINER FLOATING CHARGE 

1.) Definition 

Die Abgrenzung zwischen fixed charge und floating charge ist umstritten. In der Regel benutzen die Gerichte eine Formulierung aus dem Jahre 1903. Eine floating charge muss drei Wesensmerkmale aufweisen: 

2.) Umfang 

3.) Priorität 

4.) Eventuelle Nichtigkeit im Insolvenzfall

5.) Kristallisierung 

Eine floating charge kristallisiert sich, das heißt, sie wird zur fixed charge, wenn:

6.) Bedeutung für den Sicherungsgeber

7.)  Bedeutung für den Sicherungsnehmer
 

8.) Administration order 

Im Allgemeinen hat die Gesellschaft das Recht, vor Gericht zu gehen, um die Ernennung eines „administrator“ zu verlangen. Diese Art Prozess heißt:„petition for an administration order“. Der Kläger muss beweisen:
 

Vorteile der Bank, die eine floating charge besitzt:
 

9.) Eventuelle Probleme für die Bank
 

10.) Nachteile der floating charge
 

Zusammenfassung: Eine floating charge ist also eine geringere Sicherheit als eine fixed charge.  

11.) Empfehlung 

Der erstrangige Grundpfandrechtsgläubiger (mit fixed charge) sollte wenn möglich auch gleichzeitig eine floating charge bestellen lassen. Dann hat er Verwertungsrechte an dem belasteten Grundstück (Objekt der fixed charge) und auch an den Vermögensgegenstände der Gesellschaft (Objekt der floating charge).   

XIII. SICHERUNGEN IM INSOLVENZFALL
 

-	Allgemeine Regel:  Der gesicherte Gläubiger hat zwei sich wechselseitig ausschließende Möglichkeiten.
-	Entweder die Bank meldet ihre Forderung zur Masse an oder verwertet ihre Sicherheit. Im Allgemeinen sind Hypothekengläubiger von den Hauptfolgen der Insolvenz verschont, weil sie ihre Sicherheit besitzen, und diese eine vorrangige Belastung auf dem Vermögen des Schuldners ist. In der Regel ist ein gesicherter Gläubiger nicht von der Insolvenz betroffen.  Er kann vom Insolvenzverwalter im Konkursverfahren nur Geld verlangen, wenn er seine Sicherheit aufgibt, oder wenn trotz und im Anschluss an die Verwertung der Sicherheit eine Restschuld übrig bleibt. Kein Hypothekengläubiger würde seine Sicherheit aufgeben!
-	Stellung des Insolvenzverwalters:
-	Wenn ein Einzelner in den Konkurs[K2]  (synonym für Bankrott) geht, dann ist er von den Regeln über Bankruptcy betroffen. Sein ganzes Vermögen gehört automatisch seinem Konkursverwalters (Trustee in Bankruptcy), sobald er vom Gericht für bankrott erklärt worden ist.  Der Trustee in Bankruptcy kann nur bekommen, was der Schuldner schon besitzt.  Wenn es schon eine Hypothek über seinem Grundstück gibt, dann kann der Trustee in Bankruptcy diese Tatsache nicht ändern.  Der Hypothekengläubiger hat das erstrangige Recht, vom Verkauf des Grundstücks bezahlt zu werden.
-	Vermögen und Einkommen des Schuldners:
-	Die Grundregel bestimmt, dass der Trustee nur besitzt, was dem Schuldner zur Zeit der Bankrotterklärung gehört. Er kann aber einen richterlichen Befehl beantragen, der den Schuldner zwingt, einen Teil seines zukünftigen Einkommens dem Trustee zu bezahlen, solange er zahlungsunfähig ist. Dieser Befehl heißt „income payments order“. Dabei bleibt das Existenzminimum, wie auch in Deutschland, geschützt. „Income payments orders“ sind nicht sehr häufig, denn der Schuldner verfügt im Normallfall noch nicht mal über das Einkommen, um alle seine persönliche Kosten zu bezahlen.
-	Es kann also sein, dass der Schuldner die Hypothekenraten (mindestens für eine erstrangige Hypothek) trotz der Bankrotterklärung weiterzahlen wird.

 

1.)    Verkauf des Grundstücks: auf Antrag der Bank: wenn der Schuldner, trotzt des Bankrotts, dem Hypothekengläubiger immer noch die Raten bezahlt, dann hat der Gläubiger normalerweise folgende Wahlmöglichkeiten: 

- Entweder :

         1.  er kann nichts unternehmen, oder

  2. er kann (falls eine Insolvenzklausel in der Hypothek dieses Recht bestimmt) verlangen, dass das Grundstück verkauft wird, damit er bezahlt werden kann. Er bezahlt dann das Geld, das vom Verkauf übrig bleibt, dem zweitrangigen Hypothekengläubiger, oder (wenn es keine zweite Hypothek gibt) dem Konkursverwalter.   

2.) Auf Antrag des Konkursverwalters (Trustee in Bankruptcy): Übersteigt der Wert der Sicherheit (also des Grundstücks) die Verbindlichkeiten, dann kann der Trustee darauf bestehen, dass das Grundstück verkauft wird. Die Hypothekengläubiger bekommen dann vorrangig ihr Geld. Der Überschuss gehört dem Trustee. 

Wenn es sich um das persönliche Wohnhaus des Schuldners handelt und seine Familie auch dort wohnt, kann er den Verkauf bis zu einem Jahr nach der Bankrotterklärung verschieben. Nach dieser Zeit kommen die Rechte seiner Gläubiger an erster Stelle zum Tragen.

3.)    Ausnahme: Begünstigung (Preference)  eines Gläubigers 

Ein Hauptprinzip des englischen Konkursrechts ist, dass alle Gläubiger, außer denjenigen mit einer gültigen Sicherung gleichberechtigt sind und gleich behandelt werden. Der Schuldner soll einen Gläubiger nicht auf Kosten der anderen begünstigen, damit er in einer besseren Lage im Konkursverfahren ist. Der „Trustee in Bankruptcy“ kann die Begünstigung angreifen, wenn die Gläubiger die Begünstigung (zum Beispiel: eine Hypothek) nicht durch Wertausgleicht oder Leistung erlangt haben. 

Der Gläubiger hat eine Begünstigung erhalten, wenn der Schuldner etwas getan hat, dass die Lage des Gläubigers im Insolvenzfall gegenüber anderen Gläubigern verbessert und wenn die Verbesserung ohne den Eingriff des Schuldners ausgeblieben wäre.  

Beispiel: der Schuldner schuldet seiner Bank schon £50 000. Sicherheiten sind nicht bestellt. Die Bank wird nervös und schlägt vor, dass der Schuldner eine Hypothek auf sein Grundstück eintragen lässt. Der Schuldner kommt der Aufforderung nach. Die Bank leiht kein weiteres Geld aus und das Verhältnis zwischen der Bank und dem Schuldner bleibt unverändert. Der Schuldner wird drei Monate später für bankrott erklärt. Der „Trustee in Bankruptcy“ kann im Konkursverfahren verlangen, dass die Hypothek für nichtig erklärt wird. Die Bank kann immer behaupten, dass sie eine Gegenleistung für die Hypothek gegeben hat. Sie hat beispielsweise die Zinsrate ermäßigt oder dass sie andernfalls einen sofortigen Besitzanspruchsbeschluss verlangt hätte. Diese Argumente sind oft erfolgreich.  Wenn der Zeitraum zwischen der Hypothek und der Bankrotterklärung mehr als sechs Monate ist, ist es erheblich schwieriger für den Trustee, einen solchen Prozess zu gewinnen. Wenn die Bank mehr Geld nach Unterzeichen der Hypothek ausgeliehen hat, dann ist sie mindestens bis zur Höhe der weiteren Summe geschützt.  

Diese Fälle können sehr kompliziert sein. Wenn die Bank eine „normale” Hypothek für eine Geldsumme mit Zinsen und Kosten als Sicherheit genommen und die bestimmte Geldsumme ausbezahlt hat, dann hat sie nichts zu befürchten. Wenn sie keine Sicherung hat, dann muss sie sehr vorsichtig sein, besonders wenn sich der Schuldner schon in finanziellen Schwierigkeiten befindet. Der Trustee in Bankruptcy kann Begünstigungen, die bis zu fünf Jahren vor Beginn des Konkursverfahrens geschaffen worden sind, angreifen. Wenn sie jünger als sechs Monate alt sind, sind sie relativ leicht angreifbar; je älter sie sind, desto schwieriger wird der Angriff.  

4.)    Hypothek nach Bankrotterklärung 

In der Regel wäre eine solche Hypothek völlig nichtig, denn nur der Trustee in Bankruptcy hat die Macht, das Vermögen des Schuldners zu verkaufen oder zu verwalten. Banken müssen also beim Land Charges Registry nachprüfen, dass der Schuldner nicht bereits von einem Insolvenzverfahren betroffen ist.   

5.)    Gesellschaften im Konkursverfahren 

Im englischem Rechtsystem spricht man, wenn es sich von einem gesellschaftlichen Konkurs handelt, von einer „Liquidation“ und nicht von einem „Bankruptcy“.  Das Wort „Bankruptcy“ gilt nur bei natürlichen Personen, das Wort „Liquidation“  trifft nur bei Gesellschaften zu.   

Der Konkursverwalter einer Gesellschaft, die von einem Winding-up order (Liquidationsbefehl) betroffen ist, heißt der Liquidator.   

Im Großen und Ganzen kann man die Grundregeln von Bankruptcy und Liquidation vergleichen. Es gibt viele technische Unterschiede, aber die obigen Prinzipien gelten als Anfangspunkt.  Also:
 

6.)    Einfrieren des Kontos (Pfändung), nach Anzeige eines Liquidationsantrags